Provoz bytu 3+1 Praha

[Gargamell]

Vždyť OK. Já netvrdím, že jsem odborník. Nevěnuji se sice propočtům, ale hledáme byt asi půl roku. Věř mi, že toto je zatím nejlepší nabídka. Vždyť se podívej jak jsou na tom ostatní. Když máš levný byt, tak je buď družstevní, v 1. patře nebo dispozičně hrozný. Panelákové dispozice prostě už se pro dnešní život moc nehodí. V každém bytě máš pokoj, širkoý metr a půl... prostě tento byt je dispozičně třeba naprosto idealní. Jasně o ceně se jednat dá. Sídliště jsou všechny stejné... parkovací stání nikde mít nebudu. Ale jak říkám, odborník nejsem a nechám si poradit. Rozhodně to pro mě není jednoduché rozhdování, takže si vážím každého názoru zkušenějšího.

Klidně mi vypočítej co se mi vyplatí. Stále nejsem rozhodnutý: Malý byt v novostavbě? Starý větší? Nebo uplně mimo Prahu???

[upravil dne 18/4/12 20:44 od Gargamell]

[negrbob]

Jen take pridam neco ze sveho od listopadu jsme prodavali 3+1 na Libusi. Zacalo se na 2,5mega podarilo se nakonec prodat ted v dubnu za 1,9. Inzeraty v realitce jsou to same co auta v bazarech tzv. co by majitel chtel dostat ale realna cena na trhu je nekde jinde. Jinak naklady na 3+1 jsou opravdu kolem 7-8 tisic mesicne. Akorat fond oprav byl u nas kolem 4500.

PS: Bracha dela v realitce ma na starosti Prahu 13 jihozapadni mesto tak pokud bys mel zajem muzu ti na nej poslat pres SZ kontakt a muzete nezavazne pokecat.

[oddie]

Jestli chceš něco vypočítávat, tak leda na srazu, psát ti nikam nic nebudu. Když už nechceš pochopit, že za daných podmínek je blbost kupovat prakticky jakýkoliv panelák, leda bys ho dostal opravdu hodně pod cenou (což opravdu není 2,5M).

[Gargamell]

Oddie si dnes nějaký nabroušený, nechápu proč. Já se s tebou nehádám. Jak jsem říkal, nejsem rozhodnutý ani retardovaný. Takže si dokážu spočítat kolik zaplatim na hypotéce. Ovšem nikdo mi dnes neřekne jakou bude mít byt cenu za 8 let. Je mi jasné, že se vždy bude lépe prodávat byt v novostavbe. Pokud mi řekne někdo, že panelákový byt bude mít o 700 tis nižší cenu tak do toho nejdu, to je jasné. Ale něčem novějším koupíš byt 2kk za 2,8 mil. V tom případě si musím spočítat zda hodnota bytu za tu dobu vyroste tak aby se mi vyplatilo vzít větší hypotéku. Ale to mi nidko neřekne. To člověk musí spoléhat na svůj úsudek a úsudek lidí, kteří mají více zkušeností. Jak říkám, já jsem za tvůj názor vděčný a budu nad Tvým slovem přemýšlet. Rozhodně nejsem \"pan chytráček\", který jak píšeš nechce pochopit, že koupe paneláku je hovadina.

[Czedisonek]

nezdá se mi že by to byl špatnej byt za špatnou cenu, ale asi bych tam zkusil bydlet tak nějak celej život, kdybych to koupil. Tak si to rozmysli, gargameli....

[oddie]

Od realitní špičky v r.2008 ceny paneláků poklesly klidně o třetinu, a stejně je nikdo nechce. Nabídka šíleně převyšuje poptávku. Co myslíš, jaká je šance, že cena vyroste? Opravdu pro to potřebuješ nápovědu???

Hele, jeden námět. Před čtvrt rokem se na Malé Ohradě (rodinné baráky blíž k metru) nabízel byt 70m k pronájmu, v patře RD. Před domem na ulici místo min. na 4 auta, jedno místo ve dvoře, garáž v ceně, cena se vším všudy (včetně spotřeb) 13tis Kč měsíčně. Sám jsem jej chtěl, jen mě někdo předběhl, ale čas od času na takovou nabídku lze narazit, není nijak výjimečná. A teď to porovnej s tou panelovou hrůzou: 8tis jen poplatky, 8 hypo, kdybys chtěl garáž, další 2. Reálně v nájmu ušetříš 5tis měsíčně, když je budeš spořit, máš ročně 60tis, za 10 let 600tis plus případný úrok. Opravdu nebudeš NIC mít? Připočítej úrok z toho víc než miliónu, co dáš jako akontaci - za 10 let to bude dalších aspoň čtvrt mega, spíš víc. Opravdu v nájmu nebudeš mít NIC??? To \"nic\" už je v tuto chvíli skoro milión. A teď si vezmi, že ta panelová kuča v lepším případě neklesne, aby se vůbec prodala, a ještě zaplatíš daň z převodu. Už vidíš, o kolik by musela cena vzrůst, aby se to s tím nájmem aspoň srovnalo? Opravdu myslíš, že z toho dnešního poklesu, šíleného přebytku bytů a nedostatku peněz mezi potenciálními kupujícími se to o tolik zlomí? Navíc při tom demografickém vývoji, co je? Tohle si zkus všechno hodit na papír, nejen si nechat vymýt hlavičku hladovými makléři, jak je jediná možnost něco koupit, protože nemaj kšefty.

[Vvitty]

To kupujes za vyvolavaci cenu? V dnesni dobe je nejpozdeji treti veta maklere ze cena je k jednani, obcas i driv nez zjisti o co ma clovek zajem... jen pro srovnani, prodal jsem v prosinci byt v Bohnicich, na tamni pomery slusna lokalita domu a cena 37k/m2. A to byl kompletne opraveny, nova okna, zatepleni i vytah. A ze by se zajemci hrnuli, to nemohu rici.

Kolik bude stat panelak za osm let ti nereknu, ale reknu ti kolik stat nebude. Nebude stat vic nez ted. Ceny spadly, a pokud si neco drzi cenu, tak to musi byt necim zajimave - idealne lokalita, lokalita, lokalita.

[upravil dne 18.4.12 22:34 od Vvitty]

[Gargamell]

Oddie, tak jsem si udělal jednoduchý výpočet a stále mi vychází lepší koupě vlastního. Pokud tedy nekoukám na neměřitelné věci jako uroveň života, kterou mohl mí někde v nájmu lepší. Ale mám model své situace.

Model 1. Koupim byt za 2,5mil. možná ani nebudu potřebovat hypotéku, vyřeší to půjčka 800 tisíc od rodiny. Měsíčně tedy 11 tis splátka dluhu 7tis poplatky.

Model 2. Pronajmu bydlení za 13 tis.

Po 6ti letech uděláme vyhodnocení.

Model 1: Budu mít splacený dluh a pod zadkem byt, který měl před 5 lety hodnotu 2,5 mil (částka není důležitá). OK, buďme pesimičtí - prodám ho za 2 mil.

Model 2. Budu platit nájem 13 měsíčně - tedy ušetřím oproti modelu 5 tisíc. Po 6ti letech budu mít naspořeno 360 tisíc + urok placnu 20 tisic.

Model 1 je jasně lepší si myslím. Nebo jsem něco omopenul? Janě určitě jiná situace bude pokud budu na takový byt platit 20 let hypoteku s tím, že potom budu chtít něco jiného. Ale takto...

[Vvitty]

treba to ze z tech 2.5M muzes mit taky nejaky ten prijem... i kdyz je nechas jen lezet v bankovni instituci, tak je to 62500 rocne, je to za 6 let dalsich 375.000...

[oddie]

Tak teď zkus místo toho, abys ten úrok plácnul, ten úrok spočítat. A připočítej k tomu úrok z těch 1,7M, co máš pravděpodobně teď našetřeno, když operuješ půjčkou pouze 800tis v rodině. Možná ti docela překvapivě vyjde, že když si teď na ten byt nepůjčíš 800tis, za 5 let si ten byt budeš moci koupit čistě za své zcela bez půjčky. Nevím jak pro tebe, ale pro mě 800tis za 5let už je docela rozdíl, o kterém má cenu trochu přemýšlet.

[Mildík]

3+1 pro 2 lidi, který možná budou mít děti, mi připadá zvláštní. Je hezký plánovat budoucnost, ale, ve vaší situaci, bych volil levnější alternativu. Navíc časem, nejspíš 2+1 vyměníš za větší dle mýho líp. Ale, jen názor, prosím nekamenovat :D:D:roker

[Marcel00]

Gargamell:

no jak to tu tak citam... keby mi niekto napisal ze :

Byt na zprasené Velké Ohradě a za takhle přestřelenou cenu? Hůř sis snad vybrat nemohl. Zaparkovat není kde, vykradené auto na denním pořádku a cestou domů se budeš bát, až tam uvidíš ty skupinky, co v té lokalitě bydlí.

tak v tu ranu na ten byt zabudnem...

By som si urcite nechal poradit od cloveka co Prahu pozna lepsie ako \"pristahovalec\"

pamataj ze peniaze vzdy boli a budu, ale jak sa raz nastahujes kupis/vyplatis a zistis ze medzi aku cvargu si prisiel,

tak mozes mat ten bytik aj zo zlata, na pohodli vzhladom na okolie ti to tak znechuti ze mozno aj z toho balkona skocis...

mozno prehanam, ale byvat niekde kde je to o drzku si treba sakra dobre rozmyslet.

ale vidim ze ty riesis len super vyhody financii a neviem coho... toto je ale velmi zla strategia...

uvedom si ze s cenou bytu si kupujes aj susedov a okolie...

Vies kupa bytu neni mobil, ktory ked sa ti nepaci tak ho zahodis...

[Gargamell]

Marcel00: Na druhou stranu znám lidi, kteří tam bydlí a žádný problom s tím nemají. Nelze to takto paušalizovat - Velká ohrada = kriminalita na vysoké úrovni. Někdo říká, že Lužiny jsou šptané, někdo zase něco uplně jiného. Nemůžu své rozhodnutí stavět na názoru jednoho člověka. Jasné, pokud mi to bude tvrdit každý druhý, je asi na místě se tím zabývat. Občas se tam pohybuji a nikdy jsem tam neměl pocit nějakého ohrožení.

Oddie: Díky za další námět. Mám to ještě trochu složitější s těma penězma, ale dobrý vědět názor druhých. Ještě nás čeká hodně počítání a zvažování.

[oddie]

Já jsem párkrát prošel Janovem, Varnsdorfem atd., a nikdy jsem neměl pocit nějakého ohrožení. Co myslíš, je to dobrý základ pro koupi bytu a přestěhování se tam? Já když jsem kupoval byt v lokalitě, kterou jsem znal, přesto jsem si dal tu práci navštěvovat ji nějakou dobu extra jen kvůli tomu, abych si všímal věcí, které normálně člověk přehlíží, v různé denní i noční doby, abych i to měl podchycené, prostě když někde chci bydlet, tedy žít, je to něco jiného než když tam občas zaskočím a leccos při tom zkousnu.

Obecně se připrav na to, že opravdu jen máloco má z dnešní nabídky smysl koupit. Inzerce je stejně jako u aut narvaná předraženými ležáky znamenající menší či větší průser, hlavně z dlouhodobého hlediska. Zvláště jestli chcete mít děti, je třeba vybírat hodně uvážlivě. V tomto ohledu je navíc na místě poznámka Mildíka, že stahujete kalhoty už v okamžiku, kdy jste prohodili pár slov o tom, že možná někdy bude nějaký brod. Koupit 3+1 jen proto, že jednou za čas možná budete mít děti (a v tu dobu už se možná budete chtít stěhovat jinam), a koupit jej díky tomu v horší lokalitě, což má zásadní vliv na následnou cenu a prodatelnost, zvlášť když uvažujete o horizontu 6 let, je prostě šílenost. Pokud budete mít za 2 roky první dítě a za další 3 roky druhé, naprosto v klidu to zvládnete i v 2+1 nebo větším 2kk, a akorát za těch 6 let budete měnit za větší. O tom, že 2+1 je v případě prodeje podstatně likvidnější ani nemluvě.

[Marcel00]

co to znamena 2kk ? viem ze 2 je dvojizbak, ale tomu \"kk\" nechapem :

sory za ot

[Dančák]

2 místnosti a v jedné z nich je neoddělená kuchyň (kk=kuchyňský kout)

[Gargamell]

Tak určitě reference ostatních jsou důležité. Jsem schopen udělat nějaký ustupek vzhledem k tomu, že to nebude bydlení napořád. Jen si mě nahlodal tim panelákem. Zda nebude přecijen lepší koupit něco novějšího (zminované 2kk/2+1) za cenu třeba zapojení bankovního institutu a tedy úročené půjčky s vědomím, že růst hodnoty i následného prodeje je pravděpodobnější. Jen je třeba spočítat o kolik by měla hodnota stoupnout aby se to vyplatilo vzhledem k úrokům a spoření v případě nájmu. Až budu mít volný večer vytvořím něco v excelu a uvidíme co mi vypadne.

[oddie]

Pozor, nejsem apriori proti panelákům, naopak řada paneláků je lepších než leckteré novostavby, mezi těmi bych si nevybral snad vůbec, ty jsou jedna ošizenější než druhá. Jde jen o to, KDE ten panelák stojí a jaký je.

[mmmb]

co to znamena 2kk ? viem ze 2 je dvojizbak, ale tomu \"kk\" nechapem :

sory za ot

To je koupelna s kachličkama.

[Gargamell]

Já tak nějak paneláky hážu do jednoho pytle. Většinou ty sídliště jsou dost podobná. Jasně, je rozdíl zda je o dům pečováno či ne. Ale zdá se mi, že vzorec je vždy stejný panelák= komunistické sídliště, špatné parkování, dům na domu. Lokalita kde se mi líbí je Praha 8. Bohnice, Kobylisy. Okolo Kobylis je pár paneláků, které nejsou tak nahuštěné. Ale Ládví už je to samé jak stodůlky se mi zdá.