Dotaz k neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy

[sucram®]

Zdravím,

měl bych na Vás dotaz, zejména na lidi, jež se vyznají v problematice smluv. Jde mi o porušení zprostředkovatelské smlouvy. Realitní kancelář je na straně zprostředkovatele pochopitelně a já na straně zájemce.

Již od počátku července mám byt avizován přes tuto RK. Problémem je, že z jejich strany, konkrétně ze strany makléře, nedochází k žádným prohlídkám ani k jednání o případném snížení ceny. To samozřejmě není v mém zájmu, ale důležitá je jejich neaktivita.

Má trpělivost dosáhla maximálně míry trpělivosti a chtěl bych od smlouvy odstoupit. Za poslední tři měsíce jsem měl nejméně 10 prohlídek sjednaných mou osobou a právě se našel vážný zájemce. Problémem je jistě 3měsíční výpovědní lhůta.

A teď to ALE. Všiml jsem si, že v \"hlavičce\" smlouvy, kde jsou uvedeny obě strany - zprostřekovatel (RK) a zájemce (JÁ), je uvedeno, že společnost XY zapsána v obchodním rejstříku ... jednající prostřednictvím osoby XY, jednatele, která dále zplnomocnila .................. jako ZPROSTŘEDKOVATEL na straně jedné ... za zplnomocnila by mělo být jméno makléře, jež se mnou smlouvu uzavřel, toho makléře, který je také podepsán na konci dokumentu nad slovem zprostředkovatel.

Dle Zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník .. části první hlavy čtvrté § 40 odstavec (3) Písemný právní úkon je platný, je-li podepsán jednající osobou..

Na druhou stranu mi přijde, že tomu odporuje v OZ část první hlava druhá § 20:

(1) Právní úkony právnické osoby ve všech věcech činí ti, kteří k tomu jsou oprávněni smlouvou o zřízení právnické osoby, zakládací listinou nebo zákonem (statutární orgány). (2) Za právnickou osobu mohou činit právní úkony i jiní její pracovníci nebo členové, pokud je to stanoveno ve vnitřních předpisech právnické osoby nebo je to vzhledem k jejich pracovnímu zařazení obvyklé. Překročí-li tyto osoby své oprávnění, vznikají práva a povinnosti právnické osobě jen pokud se právní úkon týká předmětu činnosti právnické osoby a jen tehdy, jde-li o překročení, o kterém druhý účastník nemohl vědět.

Děkuji všem za reakce k tématu a předem se omlouvám všem znalým problematiky zákonů. Nejsem studentem práv, nýbrž studentem katedry veřejné ekonomiky a správy

[Czedisonek]

Jestli je tento dotaz ještě aktuální, tak na tohle to asi neuhraješ. Když tak to proberem, pokud jsi ještě neprodal.

[destiny]

Já hlavně pořád ještě nepochopil, proč lidi využívají služeb realitek? Nevidím v tom jediný přínos, jen platíte realitkám horentní sumy. Ať se to týká prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Na internetu je mraky smluv na prodej nebo pronájem. Realitka neudělá nic jiného, než jen dá inzerát na realitní protály, což můžete udělat sami. Když jsem si pronajímal byt, tak stejně prohlídce byl vždy přítomný majitel bytu, protože realitka neměla klíče. Takže prostě nechápu, co pro vás realitka udělá tak výjimečného, že jí platíte desetitisíce nebo i statisíce provize.

V případě pronájmu platí provizi nájemce, což je padlé na hlavzu ještě víc. Je to stejné, jako by kupující platil provizi autobazaru, že si tam přišel koupit auto. Kdyby majitel bytu pronajímal byt bez realitky, mohl by si říct o vyšší nájem a nájemníka by to vyšlo stejně.

Prostě považuju RK za nesmyslného prostředníka, který si účtuje nehorázné sumy takřka za nic.

[Mildík]

2destiny: souhlas, ale jsou to byznysmeni, který žijou z nevědomosti, lenosti, zoufalství nebo pohodlnosti lidí. A to je všude ve světě, to je jako s bankama, tiše tě okrádaj, jenom proto, že u nich máš prašule, a, stejně to děláš dál. Nechci se zastávat realitek, jeden zážitek, a, nestěžuju si, ale někdy okolnosti donutí využít i těchto služeb. :roker

[destiny]

Lidi asi mají nějaký falešný pocit bezpečí, když prodávají nebo kupují přes realitky, nebo co? Přitom realitka prodávajícího ani kupujícího nijak nechrání. Když si pozorně pročtete nějaké smlouvy z RK, tak tam je uvedeno, že v případě problémů za nic neručí, u všeho je z obliga, všude je jen zprostřetkovatel, za nic nenese odpovědnost.

Když přidete do RK a chcete prodat byt, jen vám přesunou standardní a univerzální smlouvu. Pokud jim člověk nepřinese vlastní fotky bytu, nejsou často ani schopní dojet byt vyfotit. Pak zadají inzerát, který jim stejně ve většině případů nadiktuje přímo majitel bytu a čekají až se někdo ozve. Když k tomu dojde, a kupec se dohodne s prodávajícím, inkasuje RK provizi v řádech desítek tisíc (z prodeje bytu i hodně přes sto tisíc).

Prostě předražené služby k ničemu.

[Mildík]

Nejsou všechny RK stejný, jako, nejsou stejný lidi. Je to o přístupu, spíš se divim, že těm podvodníčkům, to jde líp, než těm poctivejm. Zkrátka ČR. Kde není žalobce, není soudce, a, takhle je to se všim. :roker

[oddie]

Ono když dáš inzerát, tak prakticky jedinej, kdo tě bude otravovat, jsou realitky a překupníci, tak není divu, že lidem rupnou nervy. V realitách je to ještě horší než v autech...

[sucram®]

destiny: děkuji za tvé názory, ale nemusíš je tu prezentovat. Chtěl jsem poradit v jiné věci. Zda jsem si vybral nebo nevybral realitku to je čistě má věc. Jistě to nebyla první varianta, po které jsem sáhl, nýbrž ta poslední. Sumy z provize nejsou v mém případě nijak extra vysoké.

Mildík to vystihl perfektně, někdy člověka okolnosti donutí k tomuto kroku. Já bych tento krok neudělal nikdy, jenže jsem nebyl zrovna doma a otec se unáhlil, protože chtěl byt konečně prodat.

Czedisonek: dík, napíšu SZ

[Vvitty]

Spousta lidi od realitky ceka urcity servis. Napr. to, ze pripravi a zajisti aspon urcitou uroven pravniho servisu, protoze nakup ci prodej bytu se nedela kazdy rok (aspon u vetsiny lidi :-) )

Ze v mnoha pripadech realita vypada uplne jinak poznaji az po podpisu smlouvy o zprostredkovani, a pak uz je trosku pozde.

Oddie ma pravdu v tom, kdo na soukrome inzeraty vola. 95% hovoru bylo prave z realitek, ktere se dotazovaly zda mohou byt nabidnout i svym klientum. To byli ti slusnejsi, mene slusne nadrzo inzerat okopirovali do sve nabidky, mnohdy jeste treba sto tisic z ceny shodili dolu a do telefonu tvrdili ze maji s majitelem smlouvu (leckdy exkluzivni :-) ). Nastesti pro ne to vzdy po telefonatu stahnuli z nabidky... Celkove bylo driv dobre si po zverejneni inzeratu naplanovat par dni dovolenou, protoze clovek se stejne nemohl venovat nicemu jinemu.

[destiny]

Sorry, omlivám se za off topic. Zrovna se mě jednání s RK týká (sháním pronájem na 2 roky bytu v Plzni) a jsem z toho dost nasr... Takže jsem si tu tak trochu vylil vztek.

[Vvitty]

Sucram: bez znalosti zneni cele smlouvy Ti tezko nekdo muze dat relevantni odpoved. Zalezi na tom, jestli je mimo jine realitni kancelar exluzivnim zprostredkovatelem, nebo jestli smlouva pripousti aby jsi nemovitost prodal sam, atd.

Pripadne jestli je smlouva napadnutelna jinak, napr. pro neplneni povinnosti zprostredkovatele atd.

Co jsem mel moznost videt smlouvy, ktere realitky davaji klientum k podpisu, tak velka cast z nich je resena velmi nedbale a neni vyjimkou, ze si nektera ustanoveni odporuji navzajem, ci odporuji zakonu. Na druhou stranu existuje dost smluv, ktere sice jsou spatne, ale pripadnou ochranu zajmu zprostredkovatele maji resenu velmi nadstandardne a nenapadnutelne.

Vzhledem k tomu, ze smlouvu jsi jiz podepsal, doporucuji konzultaci zneni CELE smlouvy v kontextu, ne vytrzene citace z hlavicky smlouvy, s nekym kdo se problematikou prodeje bytu zabyva. I kdyz je mozne, ze takova konzultace nebude zadarmo. Pokud se Ti nechce za takovou odbornou konzultaci platit, muzes zkusit napr. SOS, obcas nabizeji konzultace zdarma, ale nikdy jsem to nevyuzil, tak nemohu hodnotit uroven pomoci. Opet plati, ze bez znalosti cele smlouvy je to jen placnuti do vody...

[destiny]

Souhlasím s Vvitty. Smlouvu je potřeba brát jako celek. Určitě tam bude podrobné pospáno, co následuje, když majitel nemovitosti bude chtít odstoupit od smlouvy (sankce). Na druhou stranu dnes dělá realitního makléře kdejaký trouba bez znalostí a je dost možné, že ve smlouvě udělal chybu (zmíněné nevyplnění potřebných položek, či špatné formulace). Tohle ale musí zhodnotit právník, do jaké míry je to napadnutelné a jaké kroky musíš podniknout, aby se na Tobě nemohla dodatečně RK vozit.

V podstatě podobný postup, který popisuješ není prý nic neobvyklého. RK si zaváže klienta smlouvou a jediné co udělá je, že dá inzerát na pár serverů. Pak už se o to nestará. Klient díky smlouvě nemůže utéct jinam a pokud tak udělá, RK inkasuje sankce. V podstatě neměla ani na začátku záměr nemovitost prodat nebo pronajmout. Jen nechá klienta vycukat a pak zinkasuje sankci, která jí stačí.